Kako se stopostotno sigurno ulaganje i zlatna investicija mogu izjaloviti i postati promašaj zbog nedovoljnog poznavanja poreznih propisa, uvjerio se na vlastitoj koži Mladen S. iz Zagreba.
Imao je 25 tisuća eura i razmišljao kako da ih najbolje investira i 'oplodi'. Podigao je još 25.000 eura kredita i za 48.000 eura kupio jednosobni stan od 40 kvadrata u Gajnicama, i uredno platio porez na kupovinu stana. Izračunao je kako će mu podstanari kojima će iznajmiti stan i plaćati režije praktički kroz koju godinu otplatiti kredit i zadovoljno je trljao ruke zbog uspješne transkacije.
Međutim, stvar se brzo izjalovila. Najprije su ga prevarili stanari, koji su ispočetka uredno plaćali, a onda počeli mjesecima kasniti s plaćanjem najma i kada je shvatio da će ga i dalje zavlačiti bilo je već prilično kasno, ostalo mu je nepodmireno tri mjeseca najma, a nakupilo se i neplaćenih režijskih troškova. Pokušavao je naći nove stanare, no svi koji su mu se javili činili su mu se sumnjive platežne moći, pa je stan mjesecima bio prazan. U međuvremenu je zaškripilo i na njegovom poslu, primanja su bila sve manja i shvatio je da mu je najpametnije da stan proda.
I opet je imao sreće, jer su u te dvije godine koliko je prošlo od kupovine stana cijene skočile, pa je za stan koji je platio 1.200 eura po kvadratu uspio postići cijenu od 1.500 eura i prodao ga za 60.000 eura, 12.000 eura više nego što ga je platio.
- Porez od 5 posto je platio novi kupac. Nisam imao pojma da ću i ja još morati platiti porez i stvarno me kao hladni tuš iznenadilo da moram platiti 25 posto poreza i 18 posto prireza na razliku u cijeni, što je ispalo 3000 eura plus 540 za prirez. Kad sve izračunam, zapravo sam popušio - žali se Mladen, koji nije znao da su porezni propisi takvi da i prodavatelj stana kojeg proda u roku do tri godine od kupovine plaća porez na dohodak od imovine, odnosno prodaje nekretnine. Dohotkom se pri tome smatra razlika između tržišne vrijednosti i nabavne cijene uvećane za inflaciju, što procjenjuje Porezna uprava.
Petogodišnji moratorij
No propisi su takvi i ima još nekoliko izuzetaka od jedinstvene stope od 5 posto poreza koji kupac plaća na promet nekretninama. Jedna od iznimaka je i ako netko tko ima puno nekretnina u roku od pet godina proda više od tri istovrsne nekretnine - četiri stana, zemljišta, kuće (računa se od dana prodaje prve nekretnine) - i na to se prodavatelju obračunava porez na dohodak i obvezan je utvrditi porez na dohodak na temelju godišnje prijave poreza.
Kupovina prvog stana
S druge strane, kupci prvoga stana kojim rješavaju svoje stambeno pitanje oslobođeni su poreza na promet od 5 posto, ali i tu ima dodatnih pravila. Naime, tu istu nekretninu ne smiju prodati u roku prije 5 godina, jer će u suprotnom morati platiti porez kojega su pri kupovini bili oslobođeni.
No Porezna može osim toga, naknadno utvrditi da nisu bili ispunjeni svi uvjeti za oslobađanje, a oni su među ostalima, da kupac i članovi njegove obitelji prijeve prebivalište i adresu u toj nekretnini, da nemaju neku drugu nekretninu koja zadovoljava njihove stambene potrebe (kvadratura se kreće od 50 za jednu osobu, 65 za dvije, 80 za tri, itd) ili da nemaju neku vikendicu ili drugu nekretninu koja može biti manja od njima potrebnih kvadrata ali je znatnije vrijednosti.
Zamjena nekretnina
Ljudi su često u zabludi i jer vjeruju da im je povoljnije s nekim zamijeniti stan manji za veći ili neku drugu zamjensku kombinaciju. No, neće proći ništa povoljnije što se poreza tiče, jer će se na obje nekretnine obračunati porez od 5 posto. Ta zabluda svoje korijene vuče iz prošlosti, kada se porez plaćao samo na razliku vrijednosti između zamijenjenih nekretnina, no mnogi građani ne znaju da je to već poodavno ukinuto.
Deset godina do prodaje
Na Područjima od posebne državne skrbi (PPDS) također vrijede posebna pravila i osobe koje tamo imaju prebivalište oslobođene su poreza na promet nekretninama. Ali, porez se naknadno ipak plaća, ako se u roku od 10 godina od kupovine proda ili porezni obveznik napusti područje od posebne skrbi, ili ako se utvrdi da je lažno prijavio prebivalište na tome području.
I tu postoji još jedna iznimka iznimke,a to je ako građanin koji je ostvario pravo oslobođenja od poreza nekretninu i napušta PPDS, ostavi nekretninu nasljedniku prvoga reda koji također ima prebivalište na PPDS-u. Neće morati platiti porez, ali se tada se zabrana otuđenja nekretnine u roku od 10 godina prenosi na nasljednika i računa se od datuma kada je prethodni vlasnik (prednik) stekao nekretninu.
