Temeljna funkcija zemljišnih knjiga je zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretnina. Svi podaci u zemljišnim knjigama pravno se smatraju točnima, istinitima i potpunim informacijama. Kako su zemljišne knjige ujedno i javne knjige svatko ima pogodnost provjeriti informacije u vezi nekretnine i smatrati ih točnima. Ukratko, niste vlasnik nekretnine ako niste upisani u zemljišnoknjižni uložak nekretnine na temelju pravovaljanih dokumenata poput kupoprodajnog ugovora.
Prema nekim procjenama čak 86 posto građana ima u vlasništvu neku nekretninu. Pitanje je koliko je građana zaista provjerilo svoj zemljišnoknjižni uložak. Mnogi nisu, jer su sve češći slučajevi krađe vlasništva u pravnim postupcima koje se vode u zemljišno-knjižnim odjelima. Tim postupcima, koji pune redove crne kronike, poljuljano je pravno povjerenje u zemljišne knjige. Osnova prava vlasništva, stupanj povjerenja u ugovorne odnose i sigurnost ulaganja u nekretnine došle su na tanak led.
Zlouporaba nekretnina
Kako nismo navikli redovito gledati stanje svog zemljišnoknjižnog uloška, mnogo je prostora za zlouporabu. Obično je na meti vrijedna nekretnina kojoj još nije utvrđen vlasnik. Ne pronađe li se vlasnik, tada sud može po službenoj dužnosti dodijeliti pravo vlasništva. Takve nekretnine onda postanu predmetom redovnog prometa nekretninama i mogu naći novog vlasnika na temelju kupoprodajnog ugovora. Ponekad je dovoljno samo promijeniti broj zemljišnoknjižnog uloška u kupoprodajnom ugovoru koji će nezapaženo proći kroz ruke zaposlenika suda i promijenit će se vlasnik nekretnine.
Oni upućeni u pravne postupke mogu zlorabiti položaj i znanje te tako nezakonito steći vlasništvo nad nekretninom, mimo znanja pravih vlasnika. Nagriženo povjerenje u zemljišne knjige, navode vlasnike da posegnu za pravnim postupcima obrane svog prava vlasništva. Jednostavno podnesu zabilježbu na zemljišno-knjižni uložak u kojem su upisani kao vlasnici nekretnine.
Zašto staviti zabilježbu
Ovakve zabilježbe imaju samo jedan zadatak - štititi pravo vlasništva. Od tri moguća upisa u zemljišne knjige - upis, predbilježba, zabilježba - za vlasnike je najpogodnija zabilježba. Ovim upisom bilježe se neki osobni odnosi vlasnika nekretnine koji onda utječu na promet nekretninom. Primjerice, moguće je ograničiti raspolaganje nekretninom zabilježbom otvaranja stečajnog postupka, ovrhe, spora pa sve do zabilježbe maloljetnosti, skrbništva, produženja roditeljskog prava i slično.
Pravo zabilježbe ima vlasnik nekretnine, pravni zastupnik, sud ili neko drugo tijelo na temelju nekog pravnog propisa, a imaju pravni interes upisati zabilježbu. Ovim zabilježbama vlasnik svjesno oterećuje nekretninu ne bi li prikazao nesređeno stanje ili opterećenost nekretnine. Na taj način zemljišno-knjižni uložak više nije tako atraktivan pa je interes za njega manji. Kako je relativno brzo podnio zabilježbu, tako vlasnik može zahtijevati brisanje zabilježbe.
Kako podnijeti
Sve zabilježbe moraju se podnijeti u pisanom obliku. Da bi prijedlog bio uredan mora sadržavati oznaku da se radi o zemljišnoknjižnom predmetu, oznaku općinskog suda kojem se prijedlog podnosi, ime i adresu predlagatelja, broj zemljišnoknjižnog uloška i katastarsku općinu, oznaku zemljišnoknjižne čestice i vrstu upisa koja se zahtijeva.
Prijedlog se predaje u dva primjerka od kojih jedan ostaje zemljišnoknjižnom odjelu dok se drugi vraća podnositelju sa bilješkom o primitku. Potom, prijedlog dobiva brojčanu oznaku pod kojim se vodi rješenje i provodi upis u zemljišnu knjigu. Dok sud ne provede upis, prijedlog se vodi kao plomba koja se stavlja na ono mjesto u zemljišnoj knjizi gdje će biti proveden upis. U osnovi plomba čini vidljivim da se u tom ulošku zahtijeva neki upis. Nakon provedbe upisa, sud samostalno briše plombu u zemljišno-knjižnom ulošku. Angažman odvjetnika će vas stajati, ali ako idete sami podnositi prijedlog potrošit ćete vrijeme po zemljišno-knjižnom odjelu, a platit ćete još državne biljege u vrijednosti od 50 kuna.
Kako bi bili sigurni u vaše trenutačno stanje zemljišno-knjižnog uloška upisane nekretnine, provjerite vlasništvo putem internetskih stranica Ministarstva pravosuđa. Digitalizacija zemljišnih knjiga i verifikacija informacija daleko je odmakla i zato je mudro posjetiti stranice zemljišnih knjiga kako bi se vlastitim očima uvjerili je li s vašom nekretninom sve u redu.
