Odlučili ste sami sagraditi kuću. Pronašli ste parcelu koja odgovara vašim potrebama i željama. Što treba doznati i napraviti kako bi kupoprodaja prošla glatko?
Za četveročlanu obitelj Horvat, koja više od petnaest godina vodi podstanarski život u Zagrebu, niska cijena zemljišta u okolici Zaprešića prema Velikom Trgovišću, dobra prometna povezanost naselja i mirno okruženje navele su na odluku kupnje zemljišta za kuću. Već nakon prvog kontakta s vlasnikom zemljišta imali su dovoljno informacija kako bi provjerili sve činjenice prije odluke o kupnji.
Prije konačne odluke o kupnji zemljišta potrebno je provjeriti stanje zemljišta u gruntovnici i katastru. Krenite, dakle, s lokalnim uredom općine ili grada nadležnom za prostorno planiranje. Time provjeravate da li je zemljište u obuhvatu građevinske zone. Prodavatelj zemljišta dužan je dati broj katastarske čestice zemljišta i ime katastarske općine. Tako ćete imati priliku informativno pogledati stanje zemljišta u gruntovnici i katastru.
U gruntovnici odnosno u zemljišnoknjižnom odjelu lokalnog općinskog suda čuvaju se i vode zemljišne knjige. Vlasništvo nad nekretninama bilježi se u ovim knjigama. One su javne isprave i svatko može obaviti uvid u podatke o vlasnicima nekretnina.
Na internet stranicama zemljišnih knjiga pronađite lokalni općinski sud, potom odaberite katastarsku općinu i upišite broj katastarske čestice. U tom trenutku otvara vam se zemljišno-knjižni izvadak (zk izvadak) zemljišta. Ovdje ćete naći najvažnije podatke za odluku o kupnji zemljišta.
U osnovi, zk izvadak je osobna karta nekretnine. Dijeli se na vlastovnicu, posjedovnicu i teretovnicu. Vlastovnica daje uvid u podatke o vlasniku, dok posjedovnica sadrži osnovne podatke o nekretnini poput površine i njene upotrebe u stvarnosti. U ovom koraku bitno je utvrditi da li je upisani vlasnik ista osoba s kojom pregovarate o prodaji, jer samo osoba koja je upisana kao vlasnik nekretnine, može tu nekretninu i prodati.
Jednostavno usporedite podatke iz vlastovnice sa osobnim podacima osobe s kojom pregovarate o kupnji. Teretovnica daje podatke o opterećenosti nekretnine nekim stvarnim ili osobnim pravima. Ovdje može biti upisana hipoteka banke ukoliko je na nekretnini stambeni kredit. Mogu biti upisani tereti poput prava služnosti puta ili nešto slično.
Idealna situacija je vlasnički udjel 1:1 (postoji samo jedan vlasnik nekretnine), kada je zemljište iste površine u naravi i u izvatku te kada zemljište nije opterećeno teretima.
Potom je dobro informativno provjeriti podatke u katastru. Odabirom katastarskog ureda, potom općine i upisom broja katastarske čestice dobit ćete na uvid traženo zemljište. U osnovi, uvidom u katastar znate tko u naravi koristi, odnosno posjeduje zemljište i koja je svrha tog zemljišta.
Čest je slučaj da informacije u gruntovnici i katastru nisu iste. Tada se uvijek oslonite na podatke u gruntovnici jer su one bitne za pravni promet nekretnina. Idealna situacija je potpuna podudarnost podataka iz katastra i gruntovnice. Ukoliko ste u prilici, zatražite od lokalnog katastarskog ureda katastarsku podlogu zemljišta kojeg namjeravate kupiti.
Na temelju ove podloge dobit ćete detaljnu snimku stanja zemljišta s iscrtanim okolnim sadržajima i granicama građevinskog zemljišta. Kako bi gradili kuću, zemljište mora biti u granicama građevinske zone. Ukoliko su informacije točne, zk izvadak uredan, krećete u pregovore s prodavateljem o cijeni i uvjetima kupoprodaje zemljišta.
Iskustvo obitelji Horvat govori da su pregovori o kupoprodaji zemljišta išli glatko. Sve potrebne informacije bile su točne, zk izvadak uredan, a zemljište u obuhvatu građevinske zone.
Zemljište veličine 1.040 četvornih metara, 2007. godine kupljeno je po niskih 72 kune (9.8 eura) po četvornom metru, što je investicija od 74.880 kuna (10.192 eura).
Bez obzira na namjeru gradnje investicija se pokazala isplativom jer današnja vrijednost okolnih zemljišta premašuje 145 kuna (20 eura) po četvornom metru. Potpisan je kupoprodajni ugovor, isplata izvršena, a solemnizacija (potvrda) ugovora kod javnog bilježnika koštala je 400 kuna.
Kako bi se izvršila promjena vlasnika zemljišta, gruntovnici je podnesen zahtjev za upis vlasništva, što je Horvatove koštalo 250 kuna. Službeni zk izvadak i posjedovni list iz katastra, nakon promjena podataka, koštali su po 70 kuna.
Pročitajte još i:
Kako su Petra, Mario i Lovro odabrali stanove
Sreća i muke troje mladih koji kupuju svoj prvi dom
