Poljoprivredno zemljište ne postiže visoke vrijednosti na tržištu zbog isključive namjene za poljoprivrednu proizvodnju. S druge strane, građevna zemljišta postižu visoke cijene upravo zbog dopuštene gradnje građevina koje, kao posebne nekretnine, na tržištu nalaze svoje kupce.
Može li se i kako poljoprivredno zemljište pretvoriti u građevno zemljište? Popularnost prenamjene graničnog poljoprivrednog u građevno zemljište bila je u razlici vrijednosti zemljišta. Kupiti jeftino poljoprivredno zemljište, prenamijeniti ga u građevno zemljište, izgraditi građevinu, prodati je na tržištu donedavno je bila uspješna poslovna filozofija za moćne investitore.
 
Općenito, svrha i namjena zemljišta određena su dokumentima prostornog uređenja. Strateški dokumenti prostornog uređenja donose se za cijelu zemlju i određuju osnovne smjernice razvoja zemljišta i njegovu ekološku zaštitu. Dokumenti niže razine poput dokumenata prostornog uređenja koje izrađuju županije, Grad zagreb, gradovi ili općine određuju smjernice za razvoj djelatnosti, namjenu zemljišta i uvjete za zahvate u prostor gradnje nekretnina ili drugih javnih površina. U ovim dokumentima krije se svrha i namjena zemljišta kroz određenje granica građevnog i poljoprivrednog zemljišta. U tom smislu, kako bi poljoprivredno zemljište dobilo uvjete za građenje, potrebno je promijeniti dokumente prostornog uređenja poput prostornog plana uređenja i urbanističkog plana uređenja. Donošenje i izmjene ovih dokumenata poslovi su županije, grada odnosno općine. Utjecati na izmjenu ovih dokumenata značilo je lobirati prema institucijama županije, odnosno jedinica lokalne samouprave.

Kako dati prijedlog
 
Novi Zakon o poljoprivrednom zemljištu koji je stupio na snagu krajem 2008. godine, a dio njegovih odredbi primjenjuje se od 1. siječnja 2010. godine, uveo je nova pravila igre za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta u građevno zemljište. Sve izmjene namjene poljoprivrednog zemljišta u nepoljoprivredne svrhe potrebno je odrediti dokumentima prostornog uređenja, a županije, Grad Zagreb, gradovi ili općine moraju dobiti odobrenje od ministarstva mjerodavnog za poljoprivredu.

Želite li da određeno poljoprivredno zemljište bude u obuhvatu građevnog zemljišta potrebno je pričekati izmjene prostornih planova. O tome je svaka županija, grad ili općina dužna obavijestiti lokalne građane. U postupku izmjene prostornih planova, svaki građanin može dati prijedlog izmjene prostornog uređenja na bilo koji dio izmjene prostornog plana za vrijeme javne rasprave. Donositelji prostornih planova nisu dužni usvojiti svaki prijedlog, stoga, mnogo prijedloga ostaje neusvojeno. 

Koliko stoji prenamjena

Ono što je trn u oku potencijalnim investitorima u građevne projekte je obveza plaćanja naknade za prenamjenu poljoprivrednog zemljišta zbog, kako kaže Zakon, umanjenja vrijednosti i površine poljoprivrednog zemljišta. Tako je određeno plaćanje naknade prema površini građevne čestice stambene ili druge građevine u trenutku dobivanja pravovaljane dozvole za građenje. Prethodna naknada od 5 posto, sada je višestruko povećana. 

Primjerice, ako ste imali poljoprivredno zemljište koje se u trenutku donošenja zakona, nalazilo izvan granica građevnog područja, a izmjenama prostornog plana je u građevnom području, visina naknade određuje se u iznosu od 50 posto od prosječne cijene građevinskog zemljišta u tom građevinom području. Ako je cijena poljoprivrednog zemljišta bila 2 eura po četvornom metru, u kunskoj vrijednosti od oko 14,6 kuna, a prosječna cijena građevnog zemljišta 10 eura po četvornom metru (73 kune), prenamjena zemljišta dogodila bi se uz naknadu u visini pet eura po četvornom metru odnosno oko 36,5 kuna po kvadratu poljoprivrednog zemljišta. Ako je riječ o parceli veličine 1.000 četvornih metara, naknada za prenamjenu zemljišta iznosila bi 5.000 eura odnosno oko 36.500 kuna.

U nekim slučajevima, kada je riječ o visokoj kvaliteti obradivosti zemljišta izvan građevinskog obuhvata, naknada za prenamjenu doseže vrtoglavih 100 posto prosječne cijene građevinskog  zemljišta u tom građevnom području. Za poljoprivredno zemljište unutar granica građevinskog područja naknada iznosi jedan posto, odnosno 5 posto prosječne cijene građevnog zemljišta.

U svim slučajevima prenamjene poljoprivrednog zemljišta, prosječnu cijenu građevinskog zemljišta određuje lokalna porezna uprava. Naplaćena naknada raspodjeljuje se kao 70-postotni prihod državnog budžeta namijenjenog za poljoprivredno zemljište, a 30 postotni prihod jedinice lokalne samouprave. Visoke naknade za prenamjenu zemljišta trebale bi usporiti bujanje građevinskih zona i uvesti reda lokalno prostorno uređenje. S druge strane, visoka naknada smanjit će broj građevnih investicijskih projekata.

Tko je oslobođen plaćanja naknade
 
Ipak, postoje zakonske iznimke u kojima investitori ne plaćaju naknadu. Investicijski građevni projekti za građevine namijenjene zaštiti od poplava, za melioraciju, odvodnju i navodnjavanje, komunalnu infrastrukturu, prometnu infrastrukturu, društvenu infrastrukturu i zaštitu tla ne plaćaju naknadu za prenamjenu zemljišta. Osim toga, gradnja igrališta za golf i gradnja stambenih objekata za poticanje stanogradnje također su izuzeti od plaćanja naknade.