Stanovi u gradovima nikad nisu bili jeftiniji, ali povoljne financijske situacije nema ni na vidiku. Imati novca za ulaganje u nekretnine danas je prava rijetkost, no tko god ima novca u čarapi, nasljedstvo ili želi određena sredstva sa financijskih računa spremiti na sigurno u okrilje nekretnine, danas su u povoljnom položaju da biraju što i kada kupiti. S obzirom na realni pad cijena nekretnina temeljno pitanje ulagača je do kada će cijene padati. Kad se u obzir uzme rast kamata na stambene kredite, dolazi se do situacije da što više čekate pad cijena, to možete očekivati veću kamatu na stambeni kredit.
Ulaganje u nekretnine smatra se sigurnim dugoročnim ulaganjem. Uzimajući u obzir dugoročnu stabilnost tržišta nekretnina, jednom kad kupite nekretninu ona je u stanju samu sebe financirati. Tako kupnja stana u širem centru većeg grada, može biti financijski opravdana, ako za nju dobivamo mjesečnu najamninu veću od rate stambenog kredita. Povoljno zvuči činjenica da će stan svakom godinom dobivati na vrijednosti pa u slučaju prodaje, vlasnik stana može dobiti prilično veću vrijednost od njegove kupovne vrijednosti stana.
Presudna lokacija
Isplativo ulaganje u kupnju nekretnine ne ide bez detaljnog proučavanja tržišta nekretnina, istraživanja lokacije i svih popratnih sadržaja oko nekretnine. Ono što svi investitori ističu jest lokacija nekretnine. Lokacija je presudna kod utvrđivanja vrijednosti nekretnine i taj postulat zajednički je svim tržištima nekretnina. Uspješan investitor je onaj investitor koji nalazi kvalitetnu, ali podcijenjenu nekretninu. Kupuje nekretninu. S vremenom lokacija postaje zanimljiva, a nekretnina dobiva na vrijednosti. Zato je potrebno detaljno istraživati mikrolokacije i pronaći onu pravu nekretninu. Postulat velikih dioničkih investitora da treba kupovati dionice kad svi bježe glavom bez obzira i rasprodaju svoje portfelje, može se primijeniti i na tržište nekretnina.
Kupnja stana za dugoročni najam dobra je prilika za isplativost stambene investicije. Stan za najam potrebno je dobro lokalizirati s obzirom na klijente. Primjerice, u Zagrebu studenti traže manji stan, smješten blizu studentskih sadržaja i u tramvajskoj zoni. Poslovnjaci pak imaju prohtjeve nešto većih kvadrata s lokacijom u širem centru grada ili u dobrostojećem naselju. Naravno ti su stanovi skuplji, no zato možete slobodno računati na veći iznos najamnine.
Odbitak za tvrtke
Ako pak stan kupujete kao trgovačko društvo, tada tvrtka ima pravo na odbitak pretporeza jer je u sustavu PDV-a. Za nekretnine je zakonski određeno da su sve nekretnine sagrađene od 31. prosinca 1997. godine u sustavu PDV-a. Konkretno, cijena nekretnine sadrži cijenu stana s PDV-om i cijenu zemljišta na kojem je stan izgrađen. U tom slučaju, tvrtka će odbiti pretporez i računovodstveno smanjiti cijenu nekretnine za iznos PDV-a. Na ostatak zemljišta, morat će se platiti porez na promet nekretnina u iznosu od 5 posto vrijednosti zemljišta.
Nekretnina, sagrađena prije ovog datuma, smatra se starogradnjom i u cijeni te nekretnine nema PDV-a, a na čitavi iznos nekretnine plaća se porez na promet nekretnina. Nakon kupnje nekretnine, tvrtka može računati na amortizaciju nekretnine. To je obično vrijeme od deset godina. U tom razdoblju amortizacija, trošak nabave nekretnine, smanjivat će dobit tvrtke, što će dovesti do manjeg iznosa poreza na dobit. To je još jedan razlog za razmišljanje o ulaganju u stan.
Zarada zbog timesharea
Osnovna računica ulaganja u nekretnine na Jadranu je očekivani porast vrijednosti nekretnina zbog atraktivnosti lokacije, očuvane prirode, povijesnih jezgri, dobre prometne povezanosti i većeg interesa kupaca iz Europske unije. Posebno dobre lokacije uvijek će držati cijenu. Ipak uz pametno ulaganje može se na dugi rok isplatiti investicija.
Kupite nekretninu, strpljivo čekajte rast kupovne moći građana, kako bi bili u mogućnosti postići veću vrijednost na tržištu. U međuvremenu, timeshare usluga, pravo na vremenski ograničenu uporabu nekretnine, može postati dobar izvor prihoda. Na ovaj način ugovorite korištenje nekretnine kroz neko točno određeno razdoblje u godini, a za tu uslugu dobivate određeni iznos novca. Kod nas je ova usluga ograničena na minimalno trogodišnje trajanje ugovora o timeshareu nekretnine, no veseli činjenica da ćete ukupni iznos novca dobiti odmah u prvoj uplati. Cijene se u ovom modelu formiraju na temelju tržišne vrijednosti nekretnina i njihove kategorizacije. Primjerice, na Kvarneru apartman od 50 kvadrata sa vrlo solidnim uređenjem uz trajanje ugovora na 30 godina, za jedan tjedan ljetne sezone iznosi oko 8.000 eura. Na takav način, možete servisirati bankovni kredit i ujedno koristiti nekretninu po dogovoru s ostalim "privremenim stanarima".
Privlačna poljoprivredna zemljišta
U Hrvatskoj poljoprivredno zemljište ima status dobra od interesa za državu. U namjeri zaštite svog dobra i ekonomičnog raspolaganja, država će se ubuduće aktivno uključiti u projekte okrupnjavanja poljoprivrednog zemljišta. Ovdje leži prilika za isplativo ulaganje računajući na rast cijene zemljišta.
Premda je tržište privatnog poljoprivrednog zemljišta trenutno blokirano, za očekivati je rasplet situacije promjenom zakonodavstva. To je jeftiniji i brži način od osnivanja Agencije za poljoprivredno zemljište. Kad se tržište ponovno pokrene promjenom zakonodavstva, ugrabite priliku i kupite privatno poljoprivredno zemljište. Kratkoročno bi mogli dobiti veću cijenu zemljišta, zbog potraživanja zemljišta na slobodnom tržištu. Dugoročno, vrijednost vaše parcele će rasti punopravnim članstvom Hrvatske u Europskoj uniji, a k tome država će biti spremna platiti više cijene zbog okrupnjavanja poljoprivrednih parcela.
Također, poljoprivredna zemljišta u građevinskom području, mogu dobiti na tržišnoj vrijednosti. Premda je uvedena naknada za prenamjenu zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko, plaćanje naknade velikim investitorima neće predstavljati problem.
Diskusije
Ovisno o lokaciji građevinskog zemljišta i okolnim parcelama procijenite da li možete dobiti onoliko koliko tražite. Uravnotežite cijenu s okolnim građevinskim zemljištem i dajte si slobodu pregovaranja. U slučaju da možete dobiti cijeli iznos odmah na ruke, spustite cijenu. Ako imate informaciju da će se uskoro nešto događat blizu zemljišta, poput gradnje infrastrukture, poslovne zone ili nečeg sličnog, držite zemljiše i cijenu. Ako vam se ne žuri s novcima, pričekajte. Tržište će se oporaviti i imat ćete više šanse da prodate zemljište po željenoj cijeni.
Komentar od: Boris | Datum: 06.02.2010 u 21:31Trebam mišljenje u vezi građevinskog zemljišta, kakva je sudbina u bližoj budućnosti za one koji prodaju?
Komentar od: Vesna | Datum: 06.02.2010 u 13:25Pošto ja prodajem.
Znam suseda koji iznajmljuje stan za nešto više od 4000 kuna mjesečno za 90m2. Pričao sam s njim o ratama kredita i rekao mi je da mu ostane oko 100 eura razlike u plusu.
Komentar od: kolja | Datum: 04.02.2010 u 23:04Vidi sve komentare na forumu