U spas stanogradnje uključila se država predlaganjem mjere poticanja prodaje stanova. Zainteresiranim kupcima koji prvi put kupuju stan ili kupuju veći stan od trenutačnog, država će pomoći kupnju stana pod povoljnijim kreditnim uvjetima. Osim toga, mjera bi trebala omogućiti izvođačima radova početak novog ciklusa izgradnje sa sredstvima koji bi dobili od prodaje trenutačno raspoloživih stanova.

Koliki zajam

Mjera počiva na modelu davanja državnog zajma uz kamatu na poček od dvadeset godina. Iznos zajma ovisit će od slučaja do slučaja i direktno će biti vezan uz cijenu kvadratnog metra stana. 

Zajam ne može biti veći od: 
* 300 eura po četvornom metru stana čija je cijena manja ili jednaka 1.000 eura po četvornom metru
* 250 eura po četvornom metru stana  za raspon od 1.001 do 1.150 eura po četvornom metru
* 200 eura po četvornom metru stana  za raspon od 1.151 do 1.300 eura po četvornom metru
* 150 eura po četvornom metru stana  za raspon od 1.301 do 1.450 eura po četvornom metru
* 100 eura po četvornom metru stana za raspon od 1.451 do 1.600 eura po četvornom metru

Cjenovni razredi pogoduju jeftinijim stanovima u rasponu od 1.000 do 1.600 eura po četvornom metru. Zajam se državi vraća uz kamate, koje na odobrenu pozajmicu za razdoblje počeka otplate iznose 2 posto godišnje, a za razdoblje otplate 5 posto godišnje.

Tko su kandidati

Na tržištu se procjenjuje da je ostalo gotovo deset tisuća neprodanih stanova. Ova mjera bi potakla prodaju oko tisuću stanova, što je samo 10 posto od ukupne sume neprodanih stanova. Bez obzira na to što je uključena samo desetina neprodanih stanova, pitanje je tko će kupiti i tih tisuću stanova. Opći gospodarski pad, povukao je za sobom pad kupovne moći.

Uz restriktivne bankarske uvjete odobrenja kredita, visoke kamatne stope na stambene kredite, potencijalnih kupaca je malo. Čak i uz poček otplate državnog zajma od dvadeset godina, preuzimanje kreditne obveze je izrazito hrabra odluka s obzirom na današnje okolnosti. Kupci koji mogu računati na sigurnost radnog mjesta, a voljni su kupiti jeftiniji stan uz preuzimanje kreditnog rizika, kandidati su za državne stambene pozajmice.

Primjer kredita

Ako se kupac odluči za kupnju stana veličine 50 m2 po cijeni od 1.400 eura/m2 iznos cijene stana je 70.000 eura. Budući da cijena ulazi u cjenovni prag državne pozajmice, kupac može računati na iznos zajma od 150 eura/m2, što je ukupno za stan 7.500 eura. Preostalih 62.500 eura podmiruje stambenim kreditom na trideset godina po kamatnoj stopi od 7 posto, za što će plaćati 415 eura mjesečno. Nakon isplaćenog kredita, kupac će za stan banci platiti 149.700 eura.

Ako kupac uzme poček od petnaest godina za državnu pozajmicu, na 7.500 eura platit će 2 posto godišnje kamate koja se pripisuje glavnici, što je 48 eura mjesečno, odnosno 1.186 eura. Pripisano glavnici pozajmice kupac ukupno državi treba vratiti 8.640 eura. Recimo da državnu pozajmicu vraća pet godina, što je na iznos od 8.640 eura, otprilike 163 eura mjesečno, odnosno ukupno 1.143 eura. U konačnici, kupac će državi platiti 9.783 eura. Tako riješenom financijskom konstrukcijom, kupac će stan ukupno platiti 159.484 eura.

Bez državne pozajmice, kupac bi se morao snaći sam i ugovoriti s bankom stambeni kredit na kompletni iznos stana, odnosno na 70.000 eura. Ukupni iznos cijene stana, kupac bi vraćao kroz trideset godina uz kreditnu stopu od 7 posto. U takvim uvjetima, kupac bi morao mjesečno izdvajati 465 eura. Na kraju otplatnog razdoblja kupac bi stan platio 167.655 eura.

Je li povoljnije

Sudeći prema okvirnom izračunu, državna pozajmica bi omogućila 8.171 eura jeftiniji stan nakon tridesetogodišnjeg kreditnog razdoblja. Konačna cijena stana povoljnija je uz državne pozajmice stana, a privlačno zvuči činjenica da kupac stana s državnom pozajmicom ima povoljnije mjesečne anuitete plaćanja, jer samo u pet godina otplate pozajmice, ima dodatni pritisak na mjesečni anuitet. S druge strane u klasičnom slučaju otplate, kupac ima jednaki iznos anuiteta kroz cijelo otplatno razdoblje.

Sa stajališta kupca, državna pozajmica bi mogla sniziti ukupan iznos stana. S druge strane, treba će pričekati dok postupak zaprimanja i odobrenja zahtjeva ne bude u cijelosti pokriven. Cijeli postupak vodit će se preko državne Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama. Prednost pozajmica je vrijeme počeka, koji bi dao kupcu lakši život kroz početno razdoblje otplate kredita.

Na drugoj strani tržišta nisu svi investitori obuhvaćeni ovom mjerom već samo licencirani građevinari. Oni bi s dobivenim sredstvima od prodaje stanova nastojali reinvestirati u nove građevne projekte. Iako investitor mogu biti gotovo svi, u ovom slučaju prednost imaju građevinske tvrtke koje izvode radove. Prodaja stanova uz poticane državne pozajmice mogla bi se protegnuti u sljedeću godinu, a do tada novi građevni ciklus morat će potražiti druge ionako skupe i oskudne izvore kapitala. Svaka mjera koja nastoji pokrenuti zaleđeno tržište nekretnina svakako je dobrodošla za kupce, građevinare, investitore, banke i državu.

Biste li se odlučili na kupnju stana u ovim uvjetima uz povoljne cijene stanova i uz mogućnost dobivanja državnih stambenih zajmova? Podijelite s nama svoja razmišljanja.