Što zapravo čini cijenu kvadrata stana i kakva je njena struktura? Kad formira cijenu za izlazak na tržište investitor uzima u obzir sve troškove koje je imao tijekom gradnje i na to dodaje maržu kako bi ostvario zaradu.

Uzet ćemo za primjer gradnju manje stambene zgrade u Zagrebu s četiri stana prosječne veličine 50 kvadratnih metara. Kvadrat stana u glavnom gradu u prosjeku košta oko 2.000 eura, i tu cijenu investitor uzima u obzir kad radi troškovnik investicije.

U stanogradnji su najveće stavke kupnja zemljišta i sama gradnja. Ostali troškovi su plaćanje komunalnog doprinosa, priključaka na stambenu zgradu, troškovi izrade projekta i potrebnih dozvola, troškovi pravnog sređivanja stanja nekretnine te usputni troškovi uređenja prostora oko zgrade i marketinga prilikom prodaje stanova na tržištu.

Cijena zemljišta u Hrvatskoj je nerealno visoka, osobito u Zagrebu, gdje se penje na čak 280 eura po kvadratnom metru. Prosjek na razini države je 50 do 60 eura po kvadratnom metru. Visoka cijena odraz je očekivanja vlasnika zemljišta da će se uvijek naći investitor spreman 'iskeširati' traženi iznos. U ukupnoj cijeni stana od 2.000 eura, ovaj trošak sudjeluje s 25 posto, što je 500 eura

Drugi veliki trošak ide na gradnju stambene zgrade. Uzimajući u obzir standardne cijene i kvalitetu građevinskih materijala, gradnja investitora košta okvirno oko 40 posto cijene kvadrata stana. U našem primjeru, trošak gradnje iznosi 800 eura po kvadratu stana. Znači, već sada cijena stana iznosi 1.300 eura po kvadratu.

Sljedeće što investitora čeka je plaćanje komunalnih doprinosa i priključka na zgradu. Na ovo odlazi oko 10 posto cijene kvadrata stana odnosno 200 eura. Svoj dio kolača očekuje i arhitektonski ured koji je izradio projekt, što je oko 1,5 posto cijene stana ili 30 eura.

Po završetku zgrade potrebno je urediti okolno zemljište i pristup zgradi. Troškovi uređenja iznose oko 3 posto cijene kvadrata što je 60 eura. Zatim tu je još plaćanje izrade etažnog elaborata, upis u zemljišne knjige i troškovi marketing na koje otpada 40 eura odnosno 2 posto od ukupne cijene stana. A još 70 eura, 3,5 posto, odlazi na cijenu financiranja ili ti trošak kapitala.

Kad se podvuče crta trošak investicije po kvadratu stana je 1.710 eura. U odnosu na očekivanu tržišnu cijenu stana od 2.000 eura investitoru ostane 290 eura ili 15 posto. Međutim, to još uvijek nije i čisti profit jer na to mora platiti porez na dodanu vrijednost (PDV) i porez na dobit.

Ako sada povežemo ovu okvirnu strukturu cijene kvadratnog metra stana sa trenutnim stanjem na tržištu, čini se da ima prostora za snižavanje cijene stana smanjenjem profita investitora. No s druge strane, investitori nemaju veliki prostor za pad cijene, jer su sami pod financijskim pritiskom otplate kredita. Zbog toga su u zadnjih nekoliko mjeseci, u suradnji sa svojim kreditorima (bankama), plasirali akcijske prodaje stanova po nižim cijenama i povoljnijim načinom kreditiranja kako bi 'preživjeli' na zaleđenom tržištu.

Izglednija varijanta za pad cijene stanova, je snižavanje cijena komunalnih doprinosa i, posebice, pojeftinjenje zemljišta.